El casero no devuelve el depósito ni arregla nada.

GEN. OBLIG. LAW § 7-108 · REAL PROPERTY LAW § 235-b

El depósito de seguridad: 14 días, o lo pierde el casero.

Desde la reforma de 2019, la sección 7-108 de la Ley de Obligaciones Generales (General Obligations Law) de Nueva York fija reglas claras para los depósitos de vivienda. El depósito no puede ser mayor a un mes de renta. Cuando usted se muda, el casero tiene 14 días para devolvérselo. Si quiere retener una parte por daños, tiene que entregarle dentro de esos mismos 14 días una lista detallada, por escrito, de cada descuento y su motivo.

Lo importante es la consecuencia: el casero que no entrega esa lista detallada dentro de los 14 días pierde el derecho a retener cualquier parte del depósito. No importa si hubo daños reales. La ley también limita lo que se puede descontar a daños que vayan más allá del desgaste normal: la pintura gastada, las marcas de los muebles y una alfombra vieja no son daños.

Hay más. La ley le da derecho a una inspección antes de mudarse, con aviso razonable, para que el casero le diga por escrito qué piensa descontar y usted tenga la oportunidad de arreglarlo. Y el casero que retiene el depósito de forma intencional (willful) puede ser condenado a pagar hasta el doble del depósito como castigo.

Un ejemplo. Usted se mudó el 1 de marzo con un depósito de $2,400. El 20 de marzo no ha recibido nada ni una lista de descuentos. En ese momento, el casero ya perdió el derecho a quedarse con un solo dólar, y si se lo está quedando a propósito, su exposición puede llegar a $4,800 más los costos de la corte.

Qué hacer cuando no le devuelven el depósito.

1. Envíe un mensaje escrito y fechado (correo electrónico o carta) con su nueva dirección, la fecha en que entregó las llaves y el monto del depósito, pidiendo la devolución. Muchos caseros dicen que "no sabían adónde mandarlo".
2. Reúna el contrato, el recibo o la transferencia del depósito, las fotos de entrada y de salida, y cualquier mensaje sobre el estado del apartamento.
3. Carta de demanda de un abogado, citando la sección 7-108, el plazo de 14 días que ya venció, la pérdida del derecho a retener y la exposición al doble si la retención es intencional. Fija una fecha de pago.
4. Corte de reclamos menores (small claims). En la ciudad de Nueva York el límite es $10,000; en las cortes de pueblos y villas, $3,000. No necesita abogado y el depósito cabe casi siempre. Nuestra guía en inglés de la corte de reclamos menores de Nueva York explica el trámite.

La garantía de habitabilidad está en todo contrato de renta.

Ahora el otro problema: vive en el apartamento y el casero no arregla nada. La sección 235-b de la Ley de Propiedad Inmobiliaria (Real Property Law) incluye en todo contrato de renta residencial de Nueva York, escrito o verbal, estabilizado o de mercado, una garantía implícita: el apartamento y las áreas comunes deben estar aptos para vivir y libres de condiciones peligrosas para la vida, la salud o la seguridad.

Esta garantía no se puede renunciar. Si su contrato dice que usted aceptó el apartamento "como está" o que el casero no tiene obligación de reparar, esa cláusula es nula. Y es estatal: vale lo mismo en Brooklyn que en Buffalo.

Lo que sí cubre: falta de calefacción o agua caliente, goteras y moho, cucarachas, ratones y chinches, cerraduras rotas, ventanas que no cierran en invierno, fallas eléctricas o de plomería, pintura con plomo donde viven niños. Lo que no cubre: un piso rayado, un gabinete que cierra lento, el color de la pintura. Esos pueden ser incumplimientos del contrato, pero no sostienen un reclamo de habitabilidad.

Calefacción en la ciudad de Nueva York, 311 y HPD.

En la ciudad de Nueva York, la "temporada de calefacción" va del 1 de octubre al 31 de mayo. Durante el día, si afuera hay menos de 55 grados Fahrenheit, adentro debe haber al menos 68; de noche, adentro debe haber al menos 62 sin importar la temperatura exterior. El agua caliente debe estar disponible todo el año a 120 grados.

Si el casero no responde, llame al 311 o presente la queja en línea. El Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) inspecciona y, si confirma la condición, emite una violación con un plazo legal para corregirla. La falta de calefacción es una violación de clase C, la más urgente, y HPD tiene un programa de reparación de emergencia. Fuera de la ciudad, la oficina de cumplimiento de códigos de su pueblo, villa o condado cumple el mismo papel. En inglés, tenemos páginas sobre falta de calefacción y agua caliente en NYC y sobre la queja ante HPD comparada con una carta de abogado.

Reducción de renta y por qué no debe simplemente dejar de pagar.

Cuando el casero incumple la garantía, el inquilino tiene derecho a una reducción de renta (rent abatement) por el período en que el apartamento estuvo afectado: un porcentaje de la renta, según la gravedad, desde que el casero supo del problema hasta que lo arregló. También puede pedir en la Corte de Vivienda una orden que obligue al casero a reparar (una acción HP). Las dos cosas pueden ir juntas.

Lo que no recomendamos es dejar de pagar la renta sin un abogado. La garantía de habitabilidad es una defensa cuando el casero lo demanda por falta de pago, pero en ese caso el casero controla el momento, usted es el demandado y normalmente tendrá que depositar la renta en la corte mientras dura el caso. Si el juez decide que el problema era menos grave de lo que usted pensaba, debe todo lo atrasado y arriesga un desalojo. Es mejor seguir pagando, documentar todo y reclamar la reducción por su cuenta. Si de todos modos va a retener la renta, guarde cada dólar en una cuenta aparte.

Dos reglas más que protegen al inquilino. La ley de Nueva York prohíbe que el casero tome represalias (no renovar, subir la renta, intentar desalojarlo) por haber presentado una queja de buena fe ante una agencia o por haber exigido reparaciones, y presume la represalia si eso ocurre dentro del año siguiente a la queja. Y el casero que no reparó la gotera es muchas veces el mismo que luego retiene el depósito: sus avisos escritos y sus fotos son también la prueba de que el daño ya existía.

Qué hace aquí una carta de demanda.

Casi todas las disputas de reparaciones que vemos se reportaron por teléfono, por texto al súper o en el pasillo. Nada de eso sirve como prueba seis meses después. Antes de cualquier otro paso, mande un aviso escrito y fechado, con fotos, describiendo el problema y pidiendo la reparación para una fecha razonable. Ese aviso marca cuándo empezó el incumplimiento y cuándo empieza a contarse la reducción de renta.

Una carta de abogado agrega lo que sus correos no tienen: una declaración formal de que el casero está incumpliendo la sección 235-b desde una fecha específica, la cita de las violaciones abiertas de HPD por número, una reducción de renta concreta y el aviso de que el inquilino está preparado para una acción HP. Para el depósito, la carta recita el plazo de 14 días, la pérdida del derecho a retener y la exposición al doble. Los administradores profesionales y sus abogados están hechos para responder a cartas de firmas de abogados; un correo de un inquilino muchas veces nunca llega a nadie con autoridad. Nuestras cartas son de tarifa fija; vea cómo funcionan las cartas de demanda con tarifa fija (en inglés) o empiece en nuestra página en español.

Cuándo la carta no es la herramienta: si hoy no tiene calefacción, llame al 311 primero; la reparación de emergencia de HPD es más rápida que cualquier correspondencia. Si el edificio está abandonado o en ejecución hipotecaria, lo que mueve las cosas es un juez, no una carta. Y si todavía no ha dado aviso escrito usted mismo, hágalo primero; la carta es más fuerte cuando puede contar esa historia. Esta página está disponible también en su versión en inglés, y la sección sobre la reducción de renta tiene su propia guía.